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商业地产估值下滑，住宅市场区域分化加剧

全球商业地产价格从峰值平均下跌25%，办公地产受远程办公影响下跌尤为显著。房地产投资信托(REITs)表现分化：数据中心和物流仓储REITs股价较2024年上涨20%，而办公和零售REITs下跌35%。

住宅市场方面，发达国家出现显著区域差异：美国南部和中部“阳光地带”房价保持稳定，而西海岸和东北部城市下跌10-15%。欧洲类似，北欧国家房价回调，而南欧国家因气候迁移需求上涨。

绿色溢价效应显现：获得高能效认证的商业建筑租金比普通建筑高15-25%，空置率低30%。这推动绿色改造融资需求激增，相关贷款产品增长80%。

政策响应：

1. 多国建立商业地产风险监测框架，加强银行压力测试

2. 欧洲央行推出针对性长期再融资操作，支持绿色建筑改造

3. 新加坡、加拿大等国际投资者热点市场加强外国买家限制

前瞻： 房地产金融正从增长导向转向现金流导向，资本化率要求提高，资产运营效率成为估值关键。